Zinsbindung – wie lang sollte sie dauern?
Eine Zinsbindung schützt Kreditnehmer vor unkalkulierbaren Schwankungen des Zinsniveaus. Außerdem hat sie einen großen Einfluss darauf, wie hoch die Tilgung und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein werden. Allgemein verbreitet ist eine Zinsbindung für die Dauer von 10 Jahre. Doch Sie können auch längere oder kürzere Zeiten für eine Zinsbindung vereinbaren.
Unter Umständen könnte es für Sie im Sinne einer Schulden-Mischkalkulation vorteilhaft sein, die Beleihungsausläufe (d.h. die Dauer der Zinsbindung) zu splitten. Denn nach dem Ablauf jeder Zinsbindungsperiode können Sie neu mit der Bank verhandeln. Was für Sie letztendlich am günstigsten ist, entscheidet Ihre ganz persönliche Situation. Online-Tilgungsrechner können Ihnen bei der Kalkulation helfen.
Wie sich die Höhe der Beleihung auf den Zins auswirkt
Die sogenannte Beleihung drückt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und dem dafür aufgenommenen Kredit aus. Wenn der Kaufpreis beispielsweise300.000 Euro plus Nebenkosten beträgt und Sie für 270.000 Euro einen Kredit aufnehmen möchten, dann wäre das eine 90-Prozent-Finanzierung. Das Finanzierungsvolumen wird in Prozentzahlen angegeben. Die Nebenkosten würden Sie in diesem Fall mit Ihrem Eigenkapital finanzieren. Demnach gibt es eine 60-, eine 70-, eine 80-, eine 90-, eine 100- und eine 110-Prozent-Finanzierung, wobei die 110-Prozent-Finanzierung den Kaufpreis und auch die Nebenkosten abdeckt.
Hier sollten Sie folgendes beachten: Je kleiner der Kredit, den Sie aufnehmen, desto höher wird der Zins sein. Da für die Banken unabhängig von der Höhe der Kreditsumme die gleichen (Bearbeitungs-)Kosten anfallen, verlangen sie für kleinere, weniger lukrative Kredite einen Mindestmengenaufschlag –schließlich verdienen Banken mehr an einem großen Kredit, der eine längere Laufzeit hat und mehr Zinsen produziert. Bei kleineren Volumina gibt es den Aufschlag, damit sich der Kredit für die Bank lohnt. Die Zinsen wachsen parallel zur Erhöhung der Laufzeit.
Kreditlaufzeiten und Zinskondition
Ganz gleich, ob Sie eine 60-, eine 80- oder 100-prozentige Beleihung vereinbaren: Der Anfangszins wird sich aktuell mit hoher Wahrscheinlichkeit um die 2,5-3 Prozent bewegen. Und bei allen Beleihungsausläufen wird der Zins nach fünf Jahren am niedrigsten sein. Vor diesem Hintergrund könnte es zum Beispiel günstiger sein, statt einer Zinsbindung von zehn Jahren, zweimal fünf Jahre zu vereinbaren. Denn nach Ende der Zinsbindung werden die Konditionen für Kredite neu verhandelt.
Wenn wir jetzt annehmen, dass Sie in diesen fünf Jahren Ihre Immobilie stark modernisiert haben, wird diese einen höheren Wert besitzen als am Anfang der Finanzierung. Dies verhilft Ihnen wiederum zu einer besseren Bonität. Das bedeutet automatisch eine größere Sicherheit für die Bank, sodass diese nach Ende der Zinsbindung Ihre verbesserte Bonität berücksichtigen wird und Ihnen voraussichtlich günstigere Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung anbietet.
Beleihungsausläufe bei Immobilienkrediten beachten
Beachten Sie: Das Finanzierungsvolumen wird im Laufe der Zeit immer weiter sinkt. Wenn Sie beispielsweise mit einer 100-Prozen- Finanzierung gestartet haben, hätten Sie von diesem Kredit nach fünf Jahren bei zwei Prozent Mindesttilgung – und einem gleichbleibenden Zinsniveau – bereits zehn Prozent getilgt. Für die Restschuld würde nur noch eine 90-Prozent-Finanzierung gelten.
Während der Sprung (d.h. die Höhe des Zinsunterschieds) zum Beispiel zwischen einer 60-Porzent- und einer 70-Prozent-Finanzierung nicht erheblich ist, ist er zwischen einer 90-Porzent- und einer 100-Prozent-Finanzierung beachtlich. Deshalb lohnt es sich, die Grenzen der Beleihungsaufläufe und der Finanzierungsvolumina im Auge zu behalten und eventuell durch Sondertilgungen kurz vor Ende der Zinsbindung Sprünge für eine vorteilhaftere Anschlussfinanzierung zu machen.
Fazit – Zinsbindung genau kalkulieren
Sollten Sie bei der Kalkulation Hilfe benötigen, lasse sich von einem professionellen Finanzierungsberater unterstützen. Diese Investition kann sich durchaus lohnen, weil Sie durch eine clevere Taktik bei der Zinsbindung viel Geld bei der Immobilienfinanzierung einsparen können.